住宅ローン減税で得する5つの方法

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）はうまく活用すればかなり大きな額の税金控除を受けられる、住宅購入者のための優遇措置です。
しかしながら、住宅ローン減税の適用条件や計算方法はいざ家を買うというときになるまで知ることがありません。今回は、新たに家の購入を考えている方のために住宅ローン減税をフル活用するための方法を書いていきます。

そもそも住宅ローン減税とは

住宅ローン減税とは住宅借入金等特別控除のことをいいます。一般的に住宅ローン減税と呼ばれているのでここでもそう呼ぶことにします。
住宅ローン減税とは、建物やローンの条件が一定の基準を満たしている人に対して税金面で優遇する制度です。
年末時点でのローン残高に応じて、残高の1%分が所得税（場合によっては住民税）から控除されます。なお、控除期間は最大10年間です。
また、住宅ローン減税が所得税で控除しきれなかった場合、住民税から控除をうけることもできます。
※所得税控除に関しては、総所得金額の5%、もしくは97,500円が控除の上限。

住宅ローン減税の適用条件

国税庁の住宅借入金等特別控除のページでは住宅ローン減税の適用条件を以下のように定めています。

（1） 新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
（注） 居住者が死亡した日の属する年又は家屋が災害により居住の用に供することができなくなった日の属する年にあっては、これらの日まで引き続き住んでいること。
なお、居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する一つの住宅に限られます。
（2） この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。
（3） 新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
（4） 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務（住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。）があること。
一定の借入金又は債務とは、例えば銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。しかし、勤務先からの借入金の場合には、無利子又は1%に満たない利率による借入金はこの特別控除の対象となる借入金には該当しません。また、親族や知人からの借入金は全て、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。
（5） 居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など（租税特別措置法31条の3、35条、36条の2、36条の5若しくは37条の5又は旧租税特別措置法37条の9の2）の適用を受けていないこと。

重要なポイントは以下になります。

• 対象となるローン:住宅購入のための金融機関からのローン
• 合計所得金額が3,000万円以下　※年収ではない点、ご注意ください。
• 住宅ローンの期間は10年以上
• 新築する、購入する床面積は50㎡以上
• 住宅ローンの借り主が居住者であること
• 中古住宅の場合は耐震性能を有している
• リフォームの場合は、増改築費用が100万円以上

ただし、その他細かい条件もありますので、国税庁の住宅借入金等特別控除のページで確認されることをおすすめします。

住宅ローン減税で得する5つの方法

このメリットの多い住宅ローン減税ですが、どのようにすれば最大限活用することができるのでしょうか。
住宅ローン減税で得する5つの方法をまとめましたので、ご覧ください。

1.住宅ローン減税を受けるなら今がチャンス

2014年4月に消費税増税に伴い、新しい制度では年末のローン残高の限度額は4000万円までと大幅に引き上がりました。
2014年以前は2000万円でしたので、2倍になっています。つまり、控除率が1%ですので、200万円の控除が400万円になったということです。
ただし、これは2019年6月30日までの入居（住民票の移動）に対しての適用になるので注意が必要です。
住宅ローン減税を考えている方は、余裕を持って行動するようにしましょう。新築の場合、入居までには意外と時間がかかるものです。

2.長期優良住宅で、さらに優遇

長期優良住宅であれば、控除対象借入限度額は5,000万円となります。つまり、5,000万円の1%の控除率ですから、最大で500
万円まで控除をうけることが可能となります。

3.住宅ローン減税を計算して、最もお得な方法を選ぶ

住宅ローン減税を受けるためには最低10年の借り入れが必要ですが、どのようなローン体型にすることがいいのでしょうか。
みかローンという住宅ローンのシミュレーションサイトがありますので、こちらで実際にシミュレーションをしてみてください。
あなたの状況にあったシミュレーションを作成することができます。

4.共働きであれば、夫婦それぞれの名義・連帯債務で借り入れる

住宅ローン控除額にも限度がありますので、フル活用するための策としてお考え下さい。
1人で住宅ローンを組んだ場合、最大限の控除を受けられないのであれば、夫婦それぞれ（もしくは連帯債務）で住宅ローンを組み、住宅ローン減税の対象額を多くすることをおすすめします。
これにより、住宅ローン減税を最大限活用することができます。

5.借入額を最大化して住宅ローン控除をうける

マイナス金利の影響もあり、住宅ローン金利が下がっている現在ですと、例えば、0.6%の金利で住宅ローンを組んだとします。
同時にローン残高の1％分の減税を受けることができますので、0.4%分、お得になります。
そのため、借入額を最大化させ、頭金は可能な限り少なくしたほうがいいでしょう。
ただし、以下を考慮する必要がありますので、その点はご注意下さい。
1.納税額が住宅ローン控除額以上か
2.住宅ローン減税の対象期間である10年以降は頭金の金額をすぐに返済できそうか
3.ローン関連費用（保証料や保険料など）を含めてもお得か

住宅ローン減税を受けるときの注意点

住宅ローン減税を受けるためには、必ず確定申告をする必要があります。なお、サラリーマン（給与所得者）であれば一度申告すれば翌年からは年末調整で控除を受けることができます。