不動産査定の売値を有利に決める！最初のステップ

自宅の売却を検討している人の中には、事前に自分の家がいくらで売れるのか知りたい人も多いのではないでしょうか。
不動産査定という言葉はよく聞くけれど、査定のやり方や仕組みを知らないという話もよく聞きます。

そこでこの記事では、不動産査定のやり方や、売値の決め方、さらには買取と仲介の違いまで詳しく解説していきます。

この記事を読めば、不動産査定の仕組みと、買取・仲介のメリット・デメリット、さらには有利な売値の決め方までわかります。
自宅の売却を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

そもそも不動産査定とは？

不動産査定とは、自宅の売却や買い替えをする際に、「いくらで売れるのか（査定価格）」を不動産会社に算出してもうらことです。

現実的な査定価格を知るためには、以下の3点を大切にしてください。

• 不動産会社選び
• 一括査定を利用する
• 査定価格と成約価格の違いを知る

不動産会社の選び方

まずは、不動産査定を依頼する前に不動産会社を選びましょう。

不動産の売却活動において最も大切なことが「どこの不動産会社に依頼するか」であり、選んだ不動産会社によって、今後の売却活動の成否が決まります。

不動産査定の依頼先も、信頼できる不動産会社に頼むのが効率的です。

不動産会社を選ぶ際のチェックポイントは以下のとおり。

• 取り扱う物件数や情報量が多い
• 支店数が多く、広範囲で買主を見つけてくれる
• 売買契約書や重要事項説明書などの書類がしっかりしている
• 売却後のアフターサービスがきちんとしている
• 地域の事情に詳しい

私のおすすめは、大手の不動産会社2～3社と地元密着の不動産会社1社の組み合せです。

大手の不動産会社は、ネットを利用し、財閥系や鉄道系などの会社から選ぶと良いでしょう。
地元密着の不動産会社は、athome(アットホーム)の「不動産会社を探す」のページより見つけることができます。

一括査定

次に、ネット経由で自宅の査定をしてもらいましょう。
査定には、以下の2つの方法があります。

• ネット上での一括査定（簡易査定）
• 実際に不動産を調査した上での査定

まずは、ネットを通じて3～4社くらいに一括査定（簡易査定）を依頼しましょう。
会社によって査定価格が大きく異なることがあるからです。

その際、査定価格を高めに提示する不動産会社には注意しましょう。
査定価格の根拠である、「取引事例（成約事例）」をしっかり確認することが大切です。
査定価格が高くても、売却できなければ意味がありません。

なお、地元密着の不動産会社の中には、ネット経由での一括査定に対応していない会社もあります。
その際には、店舗を直接訪問するなどして、査定価格とその根拠を教えてもらいましょう。

査定価格と成約価格

査定価格と成約価格の違いを知ることも大切です。
査定価格＝成約価格ではありません。2つの価格を以下で説明します。

査定価格とは、過去の「取引事例（成約事例）」を参考に、不動産会社が机上で算出した価格です。
一方、成約価格とは、不動産が実際に市場で売れた価格です。

査定の際に、不動産会社から提示される査定価格は、あくまでも参考程度にしておきましょう。

買取と仲介の違い

買取と仲介の違いを知ることも大切です。
両者にはそれぞれメリット・デメリットがあり、どちらを選択するかによって、最終的な売却価格に大きな差が出ることが多いからです。

買取とは？ 仲介とは？

買取とは、不動産会社に自宅を買い取ってもらうことです。
仲介とは、不動産を売却する際に、不動産会社に間に入ってもらい買主を探してもらうことです。

以下で、両社のメリット・デメリットを説明します。

買取のメリット・デメリット

買取のメリットは、以下のとおりです。

• 早く売却ができる
• 瑕疵担保責任を免責にできる
• 近所に知られる可能性が少ない
• 仲介手数料がかからない

デメリットは以下のとおりです。

• 売却価格（成約価格）が低くなる
• 自宅の状況によっては、買取不可の場合もある
  • 基本的に、不動産会社も商売ですので売れる物件を安く買いたいという気持ちが働きます。

仲介のメリット・デメリット

仲介のメリット、以下のとおりです。

• 市場価格で売れる可能性が高い

デメリットは以下のとおりです。

• 売却に時間がかかることがある
  （最低でも媒介契約期間の3ヶ月は覚悟する必要があります）
• 近所に知られてしまう
• 仲介手数料がかかる

買取の方が、メリットが多くて良さそうに見えるかもしれませんが、売却価格（成約価格）が低くなるデメリットがとても大きいです。
このため、早く売却する必要がない場合には、仲介をおすすめします。

売値（売り出し価格）について

売値（売り出し価格）とは、不動産会社が算出した「査定価格」をもとに、売主が「いくらで売りたいか」という希望も加味した価格です。実際にネットやチラシに掲載されている物件価格のことです。

売却の希望条件を整理する

まずは、売値を決める前に、売却に当たっての希望条件を整理しましょう。
希望条件により売り方が決まり（買取か仲介か）、売値にも大きく影響するからです。

例えば「住み替え」の場合なら、以下の2点を確認しましょう。

• 「住み替え」先の物件の条件
• 今の自宅をいつまでに売却したいのか（「売却期間」を決める）

売値（売り出し価格）の決め方

上記の2点を確認したら、次に「いくらで売却したいのか」という売値（売り出し価格）を決めましょう。

売値を決める際には、「査定価格」を基に、不動産会社にも相談して決めましょう。
その際に、以下の点も考慮するとより的確な売値を決定することができます。

• 条件が似ている、現在売り出し中の物件の売値を参考にする
• レインズに登録されている過去3年分の取引事例（成約事例）を参考にする

まとめ

今回は不動産査定を中心に、買取と仲介の違い、さらには売値の決め方もあわせて解説しました。自宅の売却を成功させる秘訣は、以下の2点です。

• みなさん自身が不動産の知識を身につけること
• 不動産会社をうまく活用すること

不動産の売却は情報戦です。すこしでも多くの情報を集めましょう。
今回の記事が、みなさんのお役に立てたら幸いです。