不動産売却をするなら知らなきゃ損！3,000万円特別控除で税金対策を！

「今住んでいる家を売却して、新しいマイホームを手に入れたい。でも何から手をつけて良いかわからない。」

そんな方に、まず知っておいて頂きたいのが税金の話。

不動産は売却すると一定の税金がかかってくることをご存じでしょうか？

ただ、現状ある特例制度をうまく活用することによって、その支払う税金を抑えるまたはなくすことが出来ます。

今回は、その中でも比較的ニーズの高い「マイホーム（居住用財産）譲渡の3,000万円特別控除」についてのメリットや活用方法、注意点などについて解説します。

そもそも家を売るとどんな税金がかかるの？

今住んでいる家を売却して、新しい家を購入したときに「購入金額」が「売却金額」よりも多かった場合、その利益は全て手に入れられるわけではありません。

ご存じの方も多いと思いますが「所得税・住民税」がかかってきます。

これは家を売却して得た利益に一定の税率をかけたもの。

税率は売却する家の所有期間によって変わります。

下の表をご覧ください。

※復興特別所得税は所得税額に対して2.1％追加で課税されています。

国税庁：短期譲渡所得の税額の計算

国税庁：長期譲渡所得の税額の計算

例えば、3年間住んでいた家を3,000万円で売却し、その後2,500万円でマイホームを購入したとします。

すると500万円の譲渡益が生まれます。

この場合、特例がなければ、利益に対して

500万円×39.63％＝1,981,500円の税金がかかってしまうことに。

これは大きな負担になるので是非とも避けたいところです。

そこで活用できるのが「3,000万円特別控除」。

控除が適用されれば上記のケースなら税金はかからなくなります。

3,000万円特別控除ってどんなもの？

これは今まで住んでいた家の所有期間に限らず、適用出来ます。

主な要件はこちらです。

• 売却する建物に現在自分が住んでいること。
• 住まなくなってから3年目の年末までに売却していること。
• 売る相手が親や兄弟などの親族でないこと。

また、下記のような家では適用が出来ないのでご注意ください。

• 控除目的で所有していた家の場合
• 居住用の家として利用していなかった場合
• 別荘などのように主として趣味、娯楽のための家の場合

他の特例と併用できるってホント？

さらにお得なのがこの特例は他の税優遇制度と併用出来る点にあります。

「軽減税率の特例」という制度があり、これは所有期間が10年以上だと通常よりも税金が抑えられるもの※「居住用財産の買い換え特例」との併用は出来ません。

例えば、5年しか住まずに6,000万円で売却した場合（取得費500万円・譲渡費用500万円で想定）の所得税・住民税の金額は

6,000万円－（500万円＋500万円）－3,000万円＝2,000万円

2,000万円×20.315％＝4,063,000円

となります。

次に軽減税率の特例を併用した場合を見てみましょう。

取得費500万円、譲渡費用500万円の家を15年住んで6,000万円で売却した時の所得税・住民税の合計は

6,000万円－（500万円＋500万円）－3,000万円＝2,000万円

2,000万円×14.21％＝2,842,000円

となります。

「軽減税率の特例」を活用すると1,221,000円の減税に成功します。

２つの特例を併用すると効果は絶大。

該当するのであれば使わない手はありません。

申請方法、注意点

この特例を受けるには確定申告が必要になり、下記の書類を揃えておきましょう。

• 譲渡所得の内訳書
• 新居先の住民票の写し

確定申告をせず、節税をしないままでは大損してしまいます。

家づくりについて考える場合、「どんな土地に住もうかな」「新しい建物のイメージはこんな感じが良い」など楽しい話が増えていきます。

しかし、まずはどのような特例を受けることが出来るのかを検討することが大切。

まず、その点を踏まえ、しっかりと調べた上で最善の選択をしていってくださいね。